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房地产金融环境,正在经历严冬期!

2019年11月12日 14:37来源:未知手机版

开平碉楼与村落,总裁的七日狂爱,anna nicole smith

房地产业作为一个资金密集型行业,对资金有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点,旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况,力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据,剖析二者的相互关系,尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。

本报告从房地产业面临的金融环境,共选取6个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

根据2011年以来6个指标波动情况,利用五分法将金融环境指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是,本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分,并非绝对概念。

2019年三季度中国房地产业金融环境

1、M2-GDP-CPI连续8个季度为负

从2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%,此后该增速差额在4%附近振荡前行,一直延续到2015年底。之后,从2016年初至今,该增速差额保持了下行趋势,2017年四季度开始进入负区间。2019年三季度,该增速差额为-0.6%,与二季度的-0.4%相比小幅下降,主要是三季度CPI同比涨幅比二季度扩大了0.3个百分点。目前该指标已连续8个季度呈负值,2018年四季度和2019年一季度连续2个季度回升后,二三季度又连续小幅下降。三季度CPI涨幅扩大受猪肉等食品价格上涨影响较大,本轮CPI的上行主要是由猪价上涨带来的结构性通胀,扣除食品和能源的核心通胀水平仍然处在低位。预计2019年四季度M2-GDP-CPI的增速差额将继续小幅震荡,依然保持在偏低位置。

根据历史经验判断,该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平,意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长),但同时有利于控制房价的大涨。2019年3月政府工作报告首次提出,M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。预计随着金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的M2增速将成为新常态,而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平,不会对楼市造成“大水漫灌”。

2、M1同比增速小幅下降

2016年三季度,M1同比增速达到峰值24.7%,此后步入下行通道,下跌趋势延续至2018年四季度。2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%, 2月开始震荡上行,一季度末M1同比增速为4.6%,二季度M1同比增速微幅下降。

2019年三季度末,M1同比增速为3.4%,比上季度末小幅下降1个百分点,比上年同期下降0.6个百分点。一季度以来M1同比增速有所上升,说明实体经济所处的流动性环境有所改善,目前来看本轮周期M1同比增速的最低点大概率已经见到。目前M1同比增速虽已企稳上行,但仍处于历史较低水平,考虑到去年四季度的基数较低,预计2019年四季度M1同比增速将小幅上行,依然维持在偏低位的可能性较大。

3、中国一年期国债收益率小幅下降

2018年以来,国债收益率持续下行,其作为资金价格,一方面反映了2018以来央行6次降准后资金成本下降;另一方面则反映了2018年在国内经济下滑和中美贸易摩擦背景下资金对无风险收益偏好的加强。2019年三季度,央行实施降准后,国债收益率小幅下行。后续来看,随着全球货币宽松预期强烈,四季度中国一年期国债收益率有望继续下行,2019年1月大概率不会是本轮周期的阶段性低点。

4、个人住房贷款余额同比增速连续10个季度回落

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