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【投研课堂10】土地合同,你真的知道怎么签吗?

2019年10月21日 18:43来源:未知手机版

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投拓人在拿地过程中,签署土地合同是必不可少的一个环节。而土地项目合作中有许多不确定性,需要对合作中可能发生的事项进行约定;而合同最根本的作用就是变“不确定”为“确定”,明确双方的责任、权力和义务。因此,土地合同的作用体现在:一方面围绕该项目涉及的土地使用权获取过程进行严谨细致的约束和规定;另一方面也为双方提供合作的依据,对双方的权益进行保护。从本期开始,投研君将分三期给大家仔细解读土地合同具体该怎么签。

一、土地合同的主要形式

土地合同形式包括:

土地购买合同:

土地使用权成交确认书

国有建设用地使用权出让合同

为取得土地使用权而签订的股权转让协议

土地使用权转让协议

土地合作开发协议

上述合同的补充协议、承诺书等

项目投资合作框架协议、意向书等

一级土地整理合同

土地合同的履行协议:

拆迁协议

为履行土地购买合同签署的借款协议等

区域公司根据土地合同与政府相关部门签订的代建、回迁工程等合同。

二、土地合同的基本组成要素

土地合同保持了一般合同的主要条款和内容,并在此基础上对某些条款作出具体约定如下:

合同主体:合同首先需要明确合同的当事人,确定合作主体。根据项目来源不同,土地合同的当事人也不尽相同,应根据各个项目具体情况合法合理的选择订立合同双方的当事人主体。其中,如果合作方式企业法人,则需要明确其名称及住所地;如果合作方是自然人(如:项目公司股东),则至少需注明其身份证号码。

比如:有A/B/C三个公司,其中A公司有2个各占50%股权的企业法人股东,分别是a1和a2。三者之间,A公司100%控股B公司,B公司100%控股C公司。C公司的资产中有我们交易的目标地块1。则双方的股权转让合同中对方当事人应该是C公司的唯一股东B或者a1与a2,而不是A、a1、a2或其他主体。

合同标的及标的的基本情况:合同标的根据项目合作的方式不同而有所区别,最常见的是土地使用权或项目公司股权等。

土地使用权:基本情况包括,宗地的位置、面积、用地性质、规划设计指标、权属及应付土地款缴纳情况、获得的相关证照情况、宗地的目前状况等等。

项目公司股权:基本情况包括,除了有交易的最终标的物(即土地使用权)的基本情况外,还应该含有:工商行政主管部门登记备案的项目公司名称、成立及存续时间、注册与实收资本、经营范围、股东名录与股权结构、公司管理架构、资产与负债状况、质押与抵押情况、对外担保和诉讼情况、与项目公司关联或非关联公司之间签订的各种协议与合同情况、交易过渡期及人员安置约定情况等。

合作方式:本条款也因具体土地项目而异,最常见的是收购项目公司股权、土地使用权直接出让或转让以及合作开发等方式。二手项目的取得一般采用收购项目公司股东全部股权的方式。因为从法律、工商行政管理、税务等方面来说,这是较为简单、经济的方式,但是也必须重视规避由于接手对方项目公司带来的各种风险,以求防范于未然。

价格及付款约定:严格来说,价格和付款约定等格式合同条款都是在公开出让前就对外公布的。而且,根据国土资源局发布的相关规定,受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。换句话说就是企业不能进行土地分期付款或分期拿证。

二手项目的土地价格,从会计上理解就是企业为获得该宗土地使用权需支付的成本。其具体形式包括:股权转让款、合作包干费、土地使用权转让价款以及由交易产生的相关税费等。其具体付款条件和时间根据签订合同各方的约定来执行。从原则上来说,“在项目开始初期尽量少付款”、“合理的分期分批付款”、和“每次付款均与对方需完成的工作节点挂钩”是减轻企业资金压力、分散风险、掌握主动权的几个大原则。

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