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政府用土地政策调控房价有哪些“套路”?——以土地政策调控房价的具体方式及法律路径

2019年03月06日 01:28来源:未知手机版

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政府用土地政策调控房价有哪些“套路”?——以土地政策调控房价的具体方式及法律路径【我要纠错】【字体:大 默认 小】【打印】【关闭】来源:发布时间:2019-03-04 15:44:26


作者:刘伯裕,贵州君跃律师事务所

当前面对新一轮房地产投资的过热、过快,由此引发的潜在金融风险、房价居高等问题日益凸显,中央提出要运用土地政策参与房地产业宏观调控。2018年7月中央政治局会议要求,下决心解决好房地产市场问题,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 鉴于此,本文将对调控房价的策略,尤其是土地政策与房价的关系和运用土地政策调控房价的合法性予以论证。

一、调控房价的主要政策及效果

调控房价的政策主要有三种,分别是货币政策、税收政策以及土地政策。

货币政策调控房价分为两个渠道,分别是利率渠道和信贷渠道两种, 其中利率渠道主要影响贷款的成本,信贷渠道主要影响贷款的可得性。详言之,利率渠道是通过调整购房贷款所需利率以此影响房价,而信贷渠道则是通过调整购房贷款的放款条件以及首付款的比例影响房价。1在目前的主流研究中,货币政策是相较于税收政策以及土地政策而言,是对调控房价最为有效的手段,其中,较为普遍的共识是货币供应量的作用远小于利率的作用。2

税收政策是指在房地产开发过程中通过加征税种通过控制税率的方式调控房地产价格,提高税率则抬高价格抑制市场交易,降低税率则促进市场交易。我国目前在房地产方面的税收种类和税收额相对较少, 税收政策不是我国调控房地产业的主要工具。3

土地政策是我国较为特色的调控房价的政策,其指的是政府通过控制土地的供应总量、供应结构、供应方式以及供应预期对房价进行调控。

就目前我国的调控现状来看,对房价的调控并不依赖于单一的调控方式,而是通过上述三种调控方式混合运用调控房价。就宏观调控的效果,各类研究得出截然不同的两种观点,一种观点认为政府的调控措施总体上是有效的,而另一种观点认为政府调控措施总体上无效,就目前研究现状来看,持后一种观点的人数更多。

二、土地政策调控房价的方式及效果

(一)土地政策调控的工具及内容

土地供应政策调控房地产市场是指城市土地部门和相关规划管理单位通过对土地利用规划政策、土地收购储备政策、土地征收集体建设用地进入市场政策、集约用地利用政策、土地供应计划等一些政策的变更和调整,改变土地供应总量,土地用地结构,土地出让方式和时间,通过影响土地市场的各个环节和房地产市场的供给弹性对房地产市场的住房供给数量、住房市场结构、住房建设成本、住房供给预期产生影响并最终反映到住房的供需平衡和房价的上升下跌的一系列政策传导过程。4

土地政策调控房地产市场的主要内容和工具如图所示:

可以看出,通过土地政策对房价调控的内容主要分为:土地供给数量、土地供给结构、土地出让方式,此外,政府部门的管理政策也是土地政策管理房价的主要方式。

(二)土地供给数量的调控及效果

由于房地产市场和土地市场之间密不可分的关系,土地供应总量对于房地产增量供给之间存在密切的关联性。从宏观上来说,一定时期内城市土地的出让面积越大,房地产市场上的增量土地一定就越多,土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系。

土地供应数量对房价的调控是不言而喻的,增大土地供应量引起的增大房屋供应量将可以有效的控制房屋价格,但是问题的核心在于,目前存在开发商大量囤积土地的问题。如果加大开发商对囤积土地闲置的打击,从短期来看,将加大开发商对闲置土地的幵发力度,供应量增加利于楼市趋于平稳;从长远来看,幵发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎,对土地价格也会起到相应的抑制作用,从而促使房价回落。但实际上治理土地闲置问题的根本出路在于,土地供应要基于市场需求而不是基于财政需要来提供,这就需要从多方面探讨地方政府财政收入的其他稳定来源和长效机制,改变地方政府经济来源过度依赖土地财政收入的现状,否则,调控可能再次演变成“空调”。5

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