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疫情后44天,破产63家房企!形势倒逼地产政策走向宽松?

2020年02月19日 11:42来源:未知手机版

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原标题:疫情后44天,破产63家房企!形势倒逼地产政策走向宽松? 来源:房地产观察家

来源:房地产观察家

作者:邹毅、顾七

摘要:

覆巢之下安有完卵。

受疫情「黑天鹅」冲击,融资难、负债高、回款慢,资金压力之下,中小型房企最先「缴械」。

而大型品牌房企方,号称「公益大使」的恒大,终究敌不过现金流大考,前几日打响了房企降价的「第一枪」,以「75折」的惊人优惠,刷爆全网。

一边是地产企业告急,另一边是地方财政‘’余粮」将要见底。随着这次疫情对经济社会影响的全面加深,接连5天,20城先后出台关于房地产的相关帮扶「救市」新政,希望能企稳房地产市场。

保地产就是保经济,如果经济崩溃,地产可能也是最后几个崩的行业。

此外,2月17日,央行也再次降息、利率下调。从各种政策意图来看,国家似乎启动了新一轮的宽松。

一、房地产救市政策的逻辑顺序

从逻辑上看,如果我们假设这次疫情冲击对中国经济是V行的那么,当下对地产业的政策关注,包括了短期的渡难关政策和中期的恢复市场政策。

1、 短期渡难关的应急政策——时效性2~3月内

这类短期政策的目标将聚集在为开发商减负、缓解短期资金压力。主要包括:

第一,土地款延期和分期缴纳。土地款是开发商最重要的成本项,通常,土地款是一次性缴纳。作为前端拿地成本占比最高的土地款,在一线城市占比高达70%以上,在二线城市也已占到50%以上。

因此,这样的放松,实际上大幅减轻了开发商的开发压力。要知道,在当前高周转模式下,一般6~8个月即可开盘预售。而部分城市土地出让金分期支付可以延期到1年以内,这样的放松实际上就是对开发企业的变相融资。

无锡、杭州、上海、西安、南昌、天津等地纷纷开始推行土地款延期和分期缴纳。如,无锡,可申请延期缴纳税款,最长不超过3个月;西安,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

第二,顺延开竣工和投产履约时间。此项宽松,保障了房企能够在疫情结束后全力投入到开复工之中,无后顾之忧, 实现快速恢复生产,从而加快推盘和交付,支撑市场供给。

上海,无锡、合肥、浙江、南昌等地纷纷顺延开竣工及投产履约时间。如,浙江,因疫情影响未能按期交地、 动工、竣工的,不计入违约期并不收取违约金;南昌,允许延期开竣工,原则上不超过6个月。

第三,减免房产税等相关税收。主要城市为无锡市,其规定纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月,房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。

第四,下调土地出让竞买保证金比例。这意味着,房企拿地保证金门槛下降,西安、南昌将保证金比例下降至20%。

以上,土地出让金延期缴纳、各类税费减免和延期等政策, 有助于缓解房企短期内现金流及偿债的压力,安全平稳度过疫情期。

2、 中期恢复市场政策——时效性1年以内

从中期来看,我们认为影响更大的前期停滞、放缓项目的实质性推进,这对地方经济的带动是有者巨大的推动作用。同时,对预售资金监管的放松,也是有着明显的宽松现金流的实效。

第一,在审批供给上给予加速。一般情况下,中国各类项目在市场调控的重压下,规委会、市长办公会等相关会议,都会一再谨慎审批。往往一个产业型项目的审批,需要数轮汇报反复修改,多次调研,前期预审的时间都需要几个月甚至一两年。

但在疫情的影响下,为拉动经济,各地市规委会的储备项目料想加速过会,以项目式的土地出让新开工带动。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽,则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归。

无锡,推行线上政务服务,实行备案制项目「即报即批」;西安,推行网上审批服务,支持企业复工复产。

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