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惠誉:确认朗诗地产(00106.HK)“B”长期发行人评级,降展望至“稳定”

2020年01月14日 21:29来源:未知手机版

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原标题:惠誉:确认朗诗地产(00106.HK)“B”长期发行人评级,降展望至“稳定” 来源:久期财经

久期财经讯,1月14日,惠誉已将中资房企朗诗绿色地产有限公司(Landsea Green Properties Co., Ltd.,简称“朗诗地产”,00106.HK)长期发行人违约评级(IDR)的展望从“正面”下调至“稳定”,并确认IDR为“B”。同时,惠誉已确认朗诗地产的高级无抵押评级和未偿还高级美元票据的评级为“B”,回收率评级为“RR4”。

评级展望的调整反映了惠誉对未来一至三年朗诗地产杠杆率上升的预期,鉴于朗诗地产的土地储备寿命较短,非房地产开发业务的增长速度低于惠誉的估计,因此土地补充需求将持续。评级确认是因为朗诗地产在中国和美国的优质土地储备,这将支持合同销售额保持在120亿人民币以上,并保持良好的盈利能力。

惠誉使用朗诗集团股份有限公司(Landsea Group Co. Ltd,简称“朗诗集团”)的合并财务报表,该公司持有朗诗地产50.1%的股权。惠誉认为,由于高级管理层高度重叠,母公司对朗诗地产董事会的控制力强,以及集团内部资产的历史转移,这两个实体之间的关联性很强,符合其母公司和子公司评级关联标准。

关键评级驱动因素

杠杆率保持高位:惠誉估计,朗诗集团的杠杆率(根据租赁调整后净债务/调整后库存衡量)在2019年上升至45%左右,原因是土地补充压力和扩大长期租赁公寓业务所需的持续资本支出。惠誉认为,承担朗诗集团大部分房地产开发活动的朗诗地产,在2019年底的土地储备期限为2.5年,低于支持业务可持续发展所需的3年最低水平。

朗诗集团持续扩大长期租赁公寓业务也可能对其杠杆率构成压力。该集团在上海、深圳、成都等14个一、二线城市拥有4万间客房。

优质的土地储备:惠誉估计,朗诗集团优质的土地储备将支持2019年和2020年销售额同比增长10%-15%。朗诗地产在中国拥有100万平方米的土地储备,在美国拥有60万平方米。中国的项目主要位于长江三角洲的核心二线和三线城市(占其中国土地储备的45%)和重庆-成都(占40%),惠誉认为这些城市的基本需求仍然强劲。朗诗地产在美国的项目位于加州(占其美国土地储备的50%),该地区的供应量低,房价在全美排名第二;以及亚利桑那州(占40%),该地区的房地产市场由千禧一代不断增长的需求和年轻专业人士的涌入所支撑。

稳定利润率:惠誉预计,根据其稳定的房地产开发业务,朗诗集团未来一至三年的EBITDA利润率(不包括销售成本的资本化利息)将保持在18%-20%左右的健康水平,不过盈利能力部分将被亏损的长期租赁公寓业务所抵消。惠誉预计,该公司约三分之二的房地产开发收入将来自中国业务,毛利率为20%-25%,其余来自美国,毛利率为16%-18%。惠誉预计2019年的平均土地成本约为5000-5500元/平方米,或低于惠誉预计的合同平均售价的30%,这将支持公司的盈利能力。

非开发性EBITDAR利润评级中性:惠誉认为,非开发性EBITDAR利润的评级贡献在现阶段没有意义;惠誉预测了朗诗集团的非房地产开发业务,包括项目管理、投资物业、长期租赁公寓和养老项目,在2019-2021年期间产生7-8亿元的EBITDAR利润,可覆盖0.5-0.6倍的净利息和租金支出。

轻资产物业管理部门可能是主要的收入和利润贡献者;惠誉估计,朗诗地产在2019年的收入超过10亿元人民币,EBITDA利润超过5亿元人民币,这可能为偿债提供一些缓冲。不过,惠誉认为,在将非房地产开发部门视为可对评级形成支持之前,该部门需要规模更大、更稳定。

联系密切:惠誉评估朗诗地产和朗诗集团之间的联系是强大的。这是因为母公司对朗诗地产董事会和高级管理层有很强的控制权。朗诗集团对朗诗地产的持股比例一直保持在50%以上,并对朗诗地产表示大力支持。这一点在集团向朗诗地产注入优质资产、吸收朗诗亏损业务以及通过无息股东贷款提供财务支持方面表现得尤为明显,截至2019年上半年末,这些贷款占朗诗地产总借款的12%(2018年之前:约20%及以上)。朗诗集团和朗诗地产在境内借款方面拥有相同的银行信贷额度。

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